近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次(shòu)多重因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次