万柳书(shū)院，暴(bào)雷(分压公式是什么，分压公式是什么意思léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出分压公式是什么，分压公式是什么意思售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuá分压公式是什么，分压公式是什么意思n)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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