“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房(fáng)地(dì)产行业分化的(de)愈(yù)加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向(xiàng)单(dān)个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半(bàn)天，标的(de)公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准：有大的国(guó)资(zī)背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一下今年(nián)房地产的开发资(zī)金来源，可以发现，其实银行(xíng)太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗的信贷倾向是(shì)不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷(dài)款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今(jīn)年新房的销(xiāo)售情况(kuàng)相较一(yī)般。再(zài)关(guān)注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论是(shì)在(zài)销售(shòu)，还(hái)是(shì)融资等各个(gè)方(fāng)面都(dōu)非常明显。现在有国(guó)资(zī)背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国(guó)资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的(de)逻辑是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们(men)会特别重视企业(yè)的成本(běn)优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是不是行(xíng)业内最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最低(dī)的；建(jiàn)安(ān)成本是否也是(shì)业(yè)内最低的；这些(xiē)都是(shì)我们(men)看重的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同(tóng)时满足上述(shù)条件的房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产、中国(guó)武夷等国(guó)央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是(shì)有(yǒu)着较稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的(de)仍(réng)是少数。而更加值得注意(yì)的(de)是，在(zài)2022年(nián)，不少国企，甚至地(dì)方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其(qí)开始在(zài)一线城(chéng)市进行大举拿地(dì)，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入(rù)地块也实(shí)现了(le)快速的(de)开盘(pán)利用率，预计今年会有更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一(yī)半(bàn)在一线城市，另(lìng)外(wài)一半也主要集(jí)中在(zài)强二(èr)线和二线城市；另(lìng)一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人感觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了(le)2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽(suī)然(rán)说，见到机会时要出手，但出手的(de)章法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但未(wèi)来的两(liǎng)年市场没有想象得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度是否激进(jìn)？陈(chén)昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在我看(kàn)来，这(zhè)个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标(biāo)准要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的(de)净(jìng)负(fù)债率要求不得(dé)高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行业的(de)复苏速度(dù)并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司(sī)净(jìng)负债率提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等(děng)房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持(chí)续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团(tuán)等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负(fù)债率水(shuǐ)平(píng)（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢(yíng)家(jiā)”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在(zài)各维度(dù)的实际表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本(běn)更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味(wèi)着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新(xīn)进(jìn)了“中国(guó)工商(shāng)银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公(gōng)司(sī)就(jiù)长期持(chí)有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发(fā)布(bù)的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次(cì)为(wèi)404.6太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集(jí)团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的(de)房企排(pái)名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎(yíng)来多家机(jī)构的集中调研。滨江(jiāng)集团发(fā)布(bù)公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端(duān)息息相关，新盘开工不足(zú)导(dǎo)致上游不被(bèi)看好，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模(mó)越来越大，随着时(shí)间的增(zēng)加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美(měi)国过去的数(shù)据充(chōng)分说明了(le)这一(yī)点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具(jù)消费的(de)增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们(men)相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的(de)行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中相关赛道(dào)龙(lóng)头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂居前(qián)两(liǎng)位的都是来自(zì)家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者(zhě)在(zài)月线连收(shōu)七根阳线的(de)基础上，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从(cóng)事(shì)纺织(zhī)家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告(gào)显示(shì)，报告期内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现该股早已成为基金重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募(mù)的中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募的(de)明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是(shì)价值(zhí)派基(jī)金经理曹(cáo)名长在(zài)管的产品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓的(de)房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集(jí)团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾经风光一时的家(jiā)居板块(kuài)也(yě)因疫(yì)情(qíng)、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和(hé)广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦(bāng)家(jiā)居(jū)十大流通股股东中仅有(yǒu)的(de)两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制(zhì)家居类(lèi)标(biāo)的情(qíng)有独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其(qí)也成为他的(de)独(dú)门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的(de)物业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标(biāo)的大多在香港上(shàng)市，如(rú)何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理(lǐ)举例(lì)分析(xī)：“物(wù)业服务不是一(yī)个(gè)高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希(xī)望(wàng)挣的是市场(chǎng)化(huà)应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年(nián)到(dào)期(qī)的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动的大(dà)部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有特别好，客户(hù)没有那(nà)么满意(yì)，能做到提价难(nán)度是非常(cháng)大的。但是该公司能(néng)在(zài)业(yè)内做到到(dào)期之后(hòu)提价(jià)率比较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

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