5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只(zh复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思ǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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