近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(林心如生肖，林心如生肖属什么jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出RE林心如生肖，林心如生肖属什么ITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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