饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二(èr)手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门(mén天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝)店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝目、服(fú)务内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规(guī)定，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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