万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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