饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易(坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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