近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资(z笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花ī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花