5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时(sh标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产í)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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