近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(ch几率还是机率 概率和几率一样吗éng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者几率还是机率 概率和几率一样吗可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 几率还是机率 概率和几率一样吗