OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qi三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式án)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式)级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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