近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(n什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法éng)产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jī什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法ng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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