“现(xiàn)在的房地(dì)产很难再出现像过去十年(nián)的(de)系统性行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的(de)愈加明显，让机构和(hé)投资者的(de)关注度从(cóng)板块(kuài)向单(dān)个标的(de)转移(yí)。上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最底部(bù)，而且是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部，再(zài)往下的空间已经(jīng)不(bù)大了(le)。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大(dà)的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主要资金来源来(lái)自新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年新房的销(xiāo)售(shòu)情况相较一般。再(zài)关(guān)注一下(xià)，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以(yǐ)整(zhěng)个行业出(chū)现(xiàn)了一个很明显的分(fēn)化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等(děng)各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房(fáng)企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业(yè)内，我们的(de)逻辑是，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重视(shì)企业(yè)的成本优势，更(gèng)具(jù)体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的(de)；融资成本是否是(shì)行业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；建安成本是否也是(shì)业(yè)内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意(yì)的(de)是(shì)，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道(dào)红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根(gēn)据Wi海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少nd数(shù)据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得(dé)注意的是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始大(dà)举(jǔ)扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房(fáng)企(qǐ)储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的(de)高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配置的(de)一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净借贷比例都维持(chí)在(zài)33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明(míng)显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进(jìn)行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三(sān)分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实(shí)现了快速的(de)开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点。一方(fāng)面，在于它本(běn)身储备了(le)很多弹(dàn)药(yào)，去年(nián)拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在一线城市，另外(wài)一(yī)半(bàn)也主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)强二线和(hé)二线城市；另一(yī)方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人(rén)感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽(suī)然(rán)说，见到机(jī)会时(shí)要(yào)出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未(wèi)来的两年市场没有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在(zài)我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例如果超(chāo)过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要(yào)求不得(dé)高(gāo)于100％要更(gèng)加(jiā)严(yán)格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产(chǎn)行业的复苏速(sù)度并没有那(nà)么(me)快，所以要(yào)规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到(dào)一个比较危险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较(jiào)积(jī)极的房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续(xù)居(jū)高不下，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司(sī)的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或(huò)具(jù)备“最(zuì)后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国(guó)央(yāng)企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维(wéi)度的实际(jì)表现(xiàn)上，国(guó)央企确实(shí)会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融(róng)，这样(yàng)，国(guó)央企自然(rán)而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新(xīn)进了“中国工商银(yín)行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿(yì)私(sī)募珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)。根据(jù)一季(jì)报，该(gāi)资产公(gōng)司(sī)的几只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等(děng)多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭(háng)州(zhōu)的(de)战(zhàn)略(lüè)布局关(guān)系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)有近七成(chéng)营收(shōu)来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近(jìn)六成(chéng)。近三年持续(xù)稳居(jū)杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样(yàng)较(jiào)为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的(de)较突出表现，也(yě)让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的(de)房企排(pái)名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻(fān)了超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎来(lái)多家(jiā)机构的集中调(diào)研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节(jié)，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiā海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少n)等材(cái)料供(gōng)应商，而下游(yóu)应(yīng)用行业主要(yào)包括中介服(fú)务(wù)、家用电器(qì)、物业管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模越来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的(de)需(xū)求也(yě)会越(yuè)来越(yuè)多。美国(guó)过去的数据(jù)充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的增长却(què)一(yī)直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统(tǒng)计(jì)，目前暂(zàn)居(jū)前两(liǎng)位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根(gēn)阳线的(de)基础(ch海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少ǔ)上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜(nà)主要(yào)从(cóng)事(shì)纺织家居、睡眠家(jiā)居(jū)、生活(huó)类产品的(de)研(yán)发(fā)、设计(jì)、生(shēng)产及销售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时(shí)包括(kuò)公募(mù)的(de)中(zhōng)欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价(jià)值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金(jīn)地(dì)集(jí)团和大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居(jū)板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊》发现广发(fā)基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这两(liǎng)只产品也成为(wèi)志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标的情(qíng)有独钟，在另一(yī)家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多(duō)在(zài)香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择(zé)成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分析(xī)：“物(wù)业(yè)服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还是(shì)希(xī)望挣(zhēng)的(de)是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期(qī)之后，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能(néng)做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能做(zuò)到产品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提(tí)价难度是非常大(dà)的。但是(shì)该公(gōng)司能在业内做到(dào)到(dào)期之(zhī)后(hòu)提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少