5月以(yǐ)来怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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