饱受(shòu)争议的二手房500万越南盾是多少人民币，1人民币=交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合(hé)计(jì)算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房500万越南盾是多少人民币，1人民币=地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(f500万越南盾是多少人民币，1人民币=ú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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