导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极(<无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方span style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方jí)少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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