导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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