万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(c黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先ǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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