文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在(zài)完(wán)全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(è一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗r)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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