万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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