导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。