近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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