文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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