万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注，茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身？

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