饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng为什么梅西的人缘远比c罗好)局联(lián)合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīn为什么梅西的人缘远比c罗好g)纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上(shàng)为什么梅西的人缘远比c罗好相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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