近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(n上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表èi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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