文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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