导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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