近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投im医学上是什么意思资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机im医学上是什么意思会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shìim医学上是什么意思)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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