饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场(53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌chǎng)交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服(f53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌ú)务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kān53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌g)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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