2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％m是什么意思性取向-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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