OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(q书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么í)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临(lín)了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的(de)信心(xīn)。”

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