OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有(yǒu)1分钟前刚刚哪里发生了地震所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(1分钟前刚刚哪里发生了地震zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信1分钟前刚刚哪里发生了地震心，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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