5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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