OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士(shì)分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落(luò)到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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