饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合200克是几两 200克是多少毫升理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房200克是几两 200克是多少毫升者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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