OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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