一则大利好，千亿市场大涨！

中国基金报吴娟娟

两地监管机构计划将REITs纳入(rù)互联互通机制提振市场信心，4月22日至4月26日一周，香港REITs大涨。与此同(tóng)时，数据显示，REITs发展较早的美国，最(zuì)新市场(chǎng)总规模约为1.345万亿美(měi)元。约1.68亿美国人或者(zhě)50%的美国家庭投资了(le)REITs。其中，税收递延的养老账户是美国投(tóu)资者持(chí)有REITs的主(zhǔ)要方式之(zhī)一。机构人(rén)士(shì)表示，这(zhè)给了中国(guó)REITs巨大的想象(xiàng)空间。

亚洲最大REIT大涨近10%

数据显示(shì)，截至目前，在港交所交易的REITs有(yǒu)11只(zhǐ)。其中市值最大的为领展旗下的“LINK REIT”。截(jié)至4月26日收盘，“LINK REIT”市值为865.7亿港元，本周累计上涨了9.89%。该REIT也是亚洲市场规模(mó)最大(dà)的。

香港(gǎng)市(shì)值位居第二的REIT为“冠君REIT”，最新市值为(wèi)107亿港元。本(běn)周“冠君REIT”累(lèi)计上涨(zhǎng)17.22%。市值排名第三的置富产业信托，最(zuì)新市(shì)值为76.9亿港元，本周累计上涨12.09%。领展旗下的LINK REIT也是亚洲市场规(guī)模最大的REIT。

4月19日，中(zhōng)国证监会推出(chū)五(wǔ)条措施以促进(jìn)内地(dì)和香港资本市场互联互(hù)通，助力香港国际金(jīn)融中心建设。金融机(jī)构关注到REITs纳入互联互通(tōng)对香港REITs的提振作用。

日前，汇丰研究发表报告称，预计最快2024年6月，REITs可纳入互联互通。汇丰研究认(rèn)为香港REITs中，领展为主要受益者之一。利好消息(xī)之外，汇丰(fēng)研究亦指出了香港REITs承受的压力，其中(zhōng)一重压力(lì)来自全球高息环境。此外，由于大部分(fēn)REITs的组合(hé)资产聚焦香港零售业、酒店、深股通今年累计成交突破5万亿元写字楼等传(chuán)统资产。在当前的环境下，这类资产(chǎn)面临一定的(de)挑战。

来源：香港交易所网站。

事实上，将REITs纳(nà)入股票互联互通机制业内呼吁已久。早在2021年，香港(gǎng)金(jīn)发局就撰写报告提议两地监(jiān)管将REITs纳入互联互通。金发局(jú)的报告指出，亚洲规模最大(dà)的REIT选择在香港上市证明了香港(gǎng)市场的吸引力，然而香港REITs市场亦(yì)有需(xū)改善的(de)地方。

金发局就香港REITs的发展给出五条政策建议。五条之中，金发局认为流动性问题是最迫切需(xū)要解决的问题。流动性是决定香(xiāng)港房地产投资信托基金（REITs）市(shì)场吸引力的最关键因素之一(yī)。对于投资者来说，更高的流动性意(yì)味(wèi)着更高的交易效(xiào)率、更低的(de)交易成本和更小的(de)价格(gé)波动性；对于发起人来说，更高的流动(dòng)性意味着更容易进行资本(běn)筹(chóu)集和更公平的(de)价格估值；对于中介机构来说，更具流动性的市场意味着更多的商机(jī)。最重要的是，流动性将(jiāng)市场(chǎng)参与者联系在一起(qǐ)，有助于REITs生态中形成良性循环。

数据一定程度上印证了金发局对于香港REITs流动性的担忧。根据港(gǎng)交(jiāo)所的数据，即便在成交较为活跃的4月22日至4月26日这一周，香港REITs仍有不少成(chéng)交量乏善可陈。例(lì)如(rú)，4月26日，11只REITs中(zhōng)10只拥(yōng)有成交数据，其中3只全日成交(jiāo)金额低于100万港元。

在亚洲，新加坡(pō)、日(rì)本、中国香港是REITs发展较(jiào)早的市场。截至4月26日收盘，香港REITs的(de)总市值为1258.5亿港元。这一市值规模显著低于新加坡和日本。记者从新加坡(pō)房地产信托协会获悉，截至2023年底，新加(jiā)坡REITs的总规模约(yuē)为744亿美元，折合5811.98亿港元。截至2023年底，亚洲最大的REITs市场——日(rì)本REITs总规模(mó)约折合(hé)6552.24亿港元。

约一半的美国家庭持有REITs

在包括美国(guó)在内的部分成熟市场，REITs是普惠金融的重要配(pèi)置工具。这给了包括中国内地(dì)、中国香港在内(nèi)的(de)亚洲REITs管理人和原始权益人想象空间。

美国(guó)房地产投资信托协会（Nareit）的最新研究报(bào)告显示，约1.68亿美国人或者50%的美国家庭(tíng)投资(zī深股通今年累计成交突破5万亿元)REITs，他们或直接持有REITs或(huò)者(zhě)通过公(gōng)募基金产品间(jiān)接持有REITs。

根据美联储(chǔ)的消费者财务调查(chá)数(shù)据，美国家庭通过如下方式持有REITs。首先，在(zài)税收递(dì)延养老账户中持有REITs；其次，直接持有(yǒu)REITs；第(dì)三(sān)，通(tōng)过集合投资基金持有；最后(hòu)，通过其它的管理资产方式(shì)持(chí)有。这些途径并不是相互独立(lì)的。综(zōng)合统计下(xià)来，约58%的家庭至(zhì)少通过上述四种方式(shì)中的一种持有REITs。其中(zhōng)，税收递延(yán)养老账户(hù)是美国家庭持有(yǒu)REITs最常(cháng)用(yòng)的方式。

Nareit报告估算称，在美国，85%的一般股(gǔ)票型基金持(chí)有(yǒu)REITs。报告称，这一估算甚至略显保守，因为宽基(jī)指数很(hěn)多含有REITs。此(cǐ)外，REITs也是401(k)账户青睐的资产(chǎn)类型(xíng)。401(k) 之外，养老产品（解决方案）对REITs也多青睐(lài)有加。例如，几乎所有(yǒu)的目标日期基金都投资了REITs。平衡型(xíng)基金中含REITs的比例可能与一般股票基(jī)金(jīn)类似(shì)。

数据(jù)显示，截至2024年3月底，富时罗素Nareit全REITs指数(shù)成份股总市值为1.345万(wàn)亿美元，指数含194只REITs，其中158只REITs于美国纽交所上市。

香港最(zuì)高补贴800万(wàn)港元吸引REIT在港上市

香港监管机构大力(lì)推动REITs发展。日前，香港证券及(jí)期货事务监察委员会（SFC）宣布政府延长三年的补助(zhù)计划，以(yǐ)补贴在香港设立开放式基金公司（OFCs）和房(fáng)地产投资(zī)信托基金（REITs）。

对于(yú)在香港设立或迁入香港的OFC，以及在香港联合(hé)交易所上市的SFC授权的REITs，延(yán)长(zhǎng)的计划将覆盖支付(fù)给香港本地服务提供商的符(fú)合条件费用的70%。公开发行的OFC每家最(zuì)高补助100万港元，私(sī)募OFC每(měi)家(jiā)最(zuì)高补助50万港(gǎng)元，每(měi)家REIT最(zuì)高补助800万港元。

延长(zhǎng)的计划将于(yú)2024年(nián)5月10日至2027年5月(yuè)9日期间开放(fàng)申请(qǐng)，采用先到先得的(de)原则。REITs方面(miàn)，SFC授权(quán)的(de)房地产投资(zī)信托基金（REITs）于2021年5月10日或之后在香港联合交易所（SEHK）上市，上市时的最低(dī)市值为15亿美元（或等值）。

机构人士表示(shì)，就(jiù)REITs纳入互联互通而言，如何让两地的投资者(zhě)了解对方(fāng)市场的REITs是重要问题之一。内地公募REITs起步(bù)初期，管理人费尽心思(sī)向投资者介绍REITs。例如，不少基金公司邀请投资者走进底(dǐ)层资产，以让(ràng)投资(zī)者了解公募基础设施(shī)REITs到底是什(shén)么。

近年来，中(zhōng)国股(gǔ)票(piào)市(shì)场显著(zhù)波动，投资者逐步认可了REITs这种可带来相对稳定收益的资(zī)产。不过，REITs加入互联互通之后，投资者会有怎样的反应，仍待观察。

编辑：小茉

审核：许闻

未经允许不得转载：绿茶通用站群深股通今年累计成交突破5万亿元