增量资金在路上！内地和香港REITs将纳入沪深港通，业绩期二级市场趋于审慎

公募REITs再迎重磅利好。

4月(yuè)19日，证监会发布(bù)5项资本(běn)市场基础化工行业4月26日资金流向日报对港合作措施，将内地和香港合资格(gé)的REITs纳入沪深(shēn)港(gǎng)通标的，进(jìn)一步(bù)丰富沪深港通交易品种；同时(shí)，证监会还公布(bù)了十(shí)六(liù)项新(xīn)措支持科技企业发展，支持有条件的新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创(chuàng)新领域REITs，拓宽增量资金来源。

有业内人士认为(wèi)，此举有(yǒu)助于(yú)提升市场流动性，有利
于公募(mù)REITs市场增量资金(jīn)及投资人的进入，同时也可能对产品信息披露、定价合(hé)理性、项目(mù)运管能力提出了更高的要求(qiú)。

不过《每日(rì)经济新闻》记者注意到，上周公募REITs在二级(jí)市场的表现亮(liàng)点不多。据Wind数据，全市场已上市的35只产品中，环比上涨的仅有15只，其余20只则环比下跌。其中中金普(pǔ)洛斯仓储物流REIT、国(guó)泰君安临港(gǎng)创新产业园REIT、易方达深高速公(gōng)路REIT领涨，涨跌(diē)幅分别为1.94%、1.64%和1.55%；跌幅超过2%的产品有4只，东吴苏园产业REIT、富国首创(chuàng)水务(wù)REIT和华夏合肥高新REIT领(lǐng)跌，涨跌幅(fú)分别为(wèi)-4.00%、-3.39%和-2.90%。

有专业人士指出(chū)，近期(qī)正处于公募(mù)基金一(yī)季报集中公布(bù)期，二级市场
趋于审慎也是正常的，“一季度REITs的运营(yíng)业绩波动肯定会对市场情绪产(chǎn)生影响”。

内地和香港REITs将纳入沪深港(gǎng)通，业内热议“增量资金来了(le)”

上周五(wǔ)，REITs投融资两端政策(cè)再次推进，重磅利好政(zhèng)策的(de)发(fā)布在业内引发热议。

投(tóu)资端，4月19日证(zhèng)监会发布(bù)了5项资本市场(chǎng)对港合作措(cuò)施，拟总体(tǐ)参照两地股票和ETF互联(lián)互通制度安(ān)排，将内(nèi)地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的。而在(zài)融资端，证(zhèng)监会(huì)同日发布《关于资本市场服务科技企(qǐ)业高(gāo)水平(píng)发展的十六项措(cuò)施(shī)》，支持有条件的(de)新基建、数据中心等(děng)新型基础设施(shī)以及(jí)科技创新产业园(yuán)区等发行科技创新领域REITs，拓(tuò)宽增量资金来源。

中金公司指出，考虑到目前(qián)沪深REITs单体规模和成交 额相对较小
，后续具体准入门槛上 相对股票和ETF或有一定(dìng)优化，另一方面也有利于激发沪深REITs通过扩募做大做强的积极性。

光大证券也表示，（纳入沪深港通）将能够吸引境外投资(zī)者投资基础(chǔ)设(shè)施公募REITs，有助(zhù)于
提升(shēng)市场流动性；但同时也(yě)可能对(duì)产(chǎn)品信息披露、定(dìng)价合理
性、项目运管能力提出更高的要求。此外，香港REITs底层资产以(yǐ)商业地(dì)产为主，沪深港通的开通，或将为低迷的REITs市场带来增量资金，两个REITs市场的(de)联动性或将加(jiā)强。

瑞思不动产金融研究院研究部负责人王煜昊告诉记者，2023年3月3日，沪深交易所分别修订了沪(hù)港(gǎng)通和深港通业(yè)务实(shí)施办法，将日均市(shì)值不(bù)低于(yú)人民币50亿元、日均成交(jiāo)金额不低于(yú)人民币3000万元（剔除全(quán)天停牌的交易(yì)日(rì)）、全天停牌天数占总交易日(rì)天数的比例低于50%的股票纳入沪深港通(tōng)的范围。

按照日均市值和(hé)日均成交金(jīn)额考量，满足(zú)这一标准的REITs数量并不(bù)多。REITs市场沪深港 通(tōng)政策推出后，各只REITs将有更强的动力(lì)通过(guò)扩募等方式做大规模、提升流动性等，进而(ér)吸引国际投资者配(pèi)置(zhì)。

“若从香港和沪深两市的REITs市场来看，中国香港REITs共有11只，总市值近(jìn)250亿美元(yuán)，略高于沪深两市REITs市 值，且底层资产(chǎn)以商业地产为主。由于两地(dì)REITs市场在(zài)底层资产类型、交(jiāo)易规则等方面存在较大差异，在沪深港通开放前，内(nèi)地公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人需要在信息披露、投资者教育方面做好准备，向(xiàng)投资者充(chōng)分说明不同(tóng)市场的投资区别、不(bù)同行业(yè)和资产的风险收益特征(zhēng)，重视(shì)投资者适当性管理，充分(fēn)保护投资者(zhě)利益。同(tóng)时，在两地市场联(lián)动性增强的情况下，也需充分考量境外风险对(duì)国内(nèi)REITs市场可能
造成的影响。”

基金一季报持续披露，业绩期二级市场趋于审慎

从上周(zhōu)四开始，公募基 金(jīn)一季报(bào)陆续披露，多只公募REITs产品一季(jì)度的(de)运营情况也随之出炉。从二级市场的表(biǎo)现来看，业绩期市场表(biǎo)现更趋于审慎。

整体而言，上周产权REITs流通市值(zhí)加权总回(huí)报(bào)基础化工行业4月26日资金流向日报为-0.33%，前一周领涨的东吴苏园产业REIT上周以-4%的涨跌幅(fú)领跌，主(zhǔ)要由分红(hóng)除息日及之后短期交易资金流出(chū)所致；经营权REITs流通市值加权总回(huí)报为-0.34%。

所有子板(bǎn)块中，仓(cāng)储、能源和(hé)消费(fèi)类REITs平(píng)均涨幅(fú)分别为0.95%、0.53%和0.08%，保租房、环保、高速公路、产业园类(lèi)REITs平均跌(diē)幅分(fēn)别为0.44%、1.52%、0.01%和1.39%。

从具体(tǐ)产品来(lái)看(kàn)，根据Wind数据(jù)，全市场已上市的(de)35只产品中，上周环比上涨的仅有15只，并(bìng)且涨幅不大。其中中金普(pǔ)洛斯仓储物流(liú)REIT、国泰君安临(lín)港创新(xīn)产业园REIT、易方达深高速公路REIT领涨，涨跌幅分别为1.94%、1.64%和(hé)1.55%

相比之(zhī)下(xià)，其余(yú)20只均出现环比(bǐ)下跌，其中跌幅超过2%的产品(pǐn)有4只，分(fēn)别是东吴苏园产业REIT（-4.00%）、富国(guó)首创水务REIT（-3.39%）、华夏合肥高新REIT（-2.90%）和博时蛇口产(chǎn)园REIT（-2.50%）。

流动性方(fāng)面，上周公募REITs流通盘日均换手率为(wèi)0.83%，日均成交额4.31亿元，均相对前一周有所下降。交易活跃度降低，周
内 交易金额为20.6亿（-11.7%），其中高速 公路5.7亿（-15.4%），生态环保2.1亿（+62.7%），清(qīng)洁能(néng)源4.8亿（+19.5%），产业园区5.3亿（-23.6%），仓(cāng)储物流(liú)1.4亿（-33.7%），保租房1.3亿（-25.3%），消费类0.6亿（+5.7%）。

值得一提的是，上市公司润(rùn)泽智算(suàn)科技集团股份有限公司已在4月17日公告，拟以全(quán)资子公(gōng)司的数据中心资产开展公募REITs申报发行工作(zuò)。有(yǒu)机(jī)构投资者(zhě)指出，公募REITs市场再次扩类可期，同时建议投资者关(guān)注宏观环境、政策(cè)环境(jìng)、基础(chǔ)设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。

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