近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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