饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造成额外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明(其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音míng)确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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