导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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