万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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