近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入世界上性功能最强的国家是哪个国家密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支(zh世界上性功能最强的国家是哪个国家ī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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