饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗价值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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