5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似202苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗2年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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