5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗