OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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