文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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